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半年吸金402亿!东莞土拍七宗“最”

东莞房地产 2020-06-30 11:33:43 来源:

98天,23宗,平均3天东莞就会有一宗商住地成功出让!

2020年上半年,是东莞土地市场异常热闹的一年。

“东莞土地热”这个词也频频出现在各大头条上,房企扎堆抢地,底价频频刷新。

2020上半年东莞涉宅用地共计推出25宗商住地,其中成交23宗,流拍2宗,土地总占地约127万㎡,同比上涨310%,共吸金402亿元,同比上涨287%。

2019年东莞全年土地出让总额不过475亿元,相比之下,2020年东莞上半年土地出让总额便占了去年全年的84.63%,成绩着实亮眼。

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具体,上半年东莞土地市场有什么亮点?

掌柜君盘点了2020年东莞土拍7宗“最”,一起来看看吧!

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   最大   

上半年出让的地块中,有不少“巨婴”,其中面积最大的当数刚刚名花有主的虎门TOD地块,地块总占地面积约19.89万㎡,总计容面积约105万㎡。

据统计,从2015年至今,东莞采用“招拍挂”出让、占地面积超10万㎡的商住地块,共有8宗。而今年上半年东莞就已经成功出让三宗超10万㎡的商住地,分别是龙湖金地TOD项目、恒大企石项目和保利虎门TOD项目,面积分别为139677.76㎡、115921.75㎡和198888.11㎡。

从成交数据来看,今年上半年的市场比去年更加活跃,6大片区均有商住地成交。其中松山湖片区、东部产业园片区、水乡片区土拍成交面积相对平均合计占上半年出让的总面积55%。一向受深圳群体关注比较高的临深片区占10%,而滨海新区则是在虎门TOD地块的加持下独占鳌头。

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   最贵   

价格,一直是最刺激眼球的元素。
上半年,东莞土拍的总价地王和单价地王,分量都相当重。

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保利虎门TOD项目,虽是底价成交,但起拍总价已近66亿,远高于其他项目。当然,该项目本身也是占地近20万㎡的“巨无霸”,折算下来,住宅用地楼面价才14680元/㎡,商务金融用地楼面价2904元/㎡。

与总价相比,对房价影响更大的楼面地价对市场影响更大。上半年,东莞单价地王为前海控股塘厦项目。

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上午16房企激战126轮,最快2秒加价1轮;下午12房企竞价91轮,多次跳跃式加价,最终塘厦两地块都进入“终次报价”阶段,前海控股累计52.8亿包圆斩获塘厦两地块,最高可售楼面价达24618元/㎡,问鼎上半年单价地王,同时也是塘厦新地王。

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   最快   

2020年上半年,东莞土拍市场几乎是“逢拍必火”,有深夜直接锁定战局触最高报价,也有竞拍3分钟报价直接飙高4亿,热门地块几乎都是拉锯厮杀,几经血拼才有结果。

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当然,凡事也有意外。上半年,就有4宗商住地快闪成交,分别是保利石排项目、祥源控股项目、龙湖金地茶山TOD项目和保利虎门TOD项目,均为底价成交。

茶山TOD地块与虎门TOD地块,主要是因为TOD地块对开发商综合实力要求高,起拍总价也高,没有一定实力和经验的房企,都无法参与。TOD项目底价成交,是意料之中的事。

而保利石排项目、祥源控股樟木头项目底价成交,则多少让人意外。

据了解,保利石排项目起拍楼面价为9343元/㎡,祥源控股樟木头项目起拍楼面价为楼面价8920元/㎡,均无配建要求。有分析指出,两宗地之所以没人抢,主要是起拍价本身已不低,加上当地楼市不算火热,开发商入市都比较谨慎。

另外,上半年东莞还有2宗地是意外终止拍卖的,分别是茶山上元村地块和桥头屋厦村地块。

茶山上元村商住地面积不大,但拥有江景资源、一线景观视野开阔,整体开发难度不大。据小道消息称,该地块终止拍卖,系因征地赔偿未达成一致。

桥头屋厦村地块是上半年出让地块中价格最“笋”的一宗,起始楼面价为6357元/㎡,最高楼面价不超过9000元/㎡。但为何开拍前临时喊停?仍旧是个未解之谜。

   最多   

如果,以参与房企多寡评定土地热度的话,万江地块当数第一。 
3月24日晚,万江计划于第二天出让的2.8万平商住地,未拍先火,深夜遭58房企疯狂参加,瞬间将地价顶上最高报价162500万元。这也是东莞历史上,参与房企最多的土拍。

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据悉,几乎所有我们能喊得出名字的开发商,都来“凑热闹”了:万科、星河、中海、招商、保利、金地、世茂、恒大、佳兆业、平安、绿城、卓越、时代、龙光、阳光城、华发、中铁建、雅居乐……

最终,地块在“终次报价”环节被世茂拿下,最终报价1631230000元,折合楼面价18481元/㎡。

除了万江地块外,受追捧的地块还有很多。比如说塘厦的两宗地,一宗16房企竞价126轮,一宗12房企竞价91轮,可谓相当激烈;又比如,麻涌珑远地块、虎门世贸佳兆业地块,都有5家以上房企竞价超50轮才得出结果。

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从整体看,上半年出让地块最多的是水乡片区,共出让6宗地,出让面积占比为上半年的19%;其次是东部产业园,共出让5宗商住地,出让面积占比为上半年的18%。

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   最抢手   

除了参与房企外,反映土地热度的另一重要指标,便是竞价次数。越优质地块,越是抢手。

上半年,最抢手的地,莫过于前海控股拿下的塘厦地块,一宗地竞价126轮,一宗地竞价91轮,包揽了上半年竞价榜的冠亚军。

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尤其是6月24日下午出让的塘厦商住地,竞价过程更可称为土拍市场版的“速度与激情”!

开拍15分钟,连续3次报价直接加价1亿;

开拍26分钟,报价直线突破25亿;

开拍1小时直接进入终次报价环节,6分钟竞配建报价直接封顶。

据掌柜君统计,东莞上半年出让商住地中,共有11宗的竞价超过50轮,将近半数。

   最意外   

上半年拍卖的土地中,最让人意外的,莫过于中堂豆豉洲“三胞胎”地块中的最后一宗地。

6月,东莞中堂豆豉洲三宗相邻地块相继出让。其中,一号地块被时代拿下,二号地块被时代、佳兆业联合拿下。

结合前期,佳兆业与时代早有合作基础,就在离拍卖地块500米处合作开发了佳兆业时代芳华项目。

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业内都在猜测,“三胞胎”的三号地块,为佳兆业或时代拿下的概率非常大。两房企职员也对外透露,他们对于该地块志在必得,要做豆豉洲第一“岛主”。

没想到,当天经过一轮厮杀,最终三号地块竟被盛和这个半路杀出的“程咬金”截胡了,最终成交价36043万元,折合楼面价12791元/㎡!

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土拍结果同样让人意外的,还有沙田5月拍出的地块。在拍地前夕,有消息称恒大对该地块志在必得,结果地块最终被世贸收入囊中,折合楼面价13022元/㎡。

不过,考虑到如今联合开发成风,不到最后,谁知道项目会以怎样的方式出现呢。

   最刺激   

上半年,东莞成功出让商住地23宗,其中11宗地为破区域历史地价纪录成交,刺不刺激?
要知道,在东莞房价暴涨的2016年,单价地王不过11宗而已。

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其中,不少地块拍卖让刚需“心惊肉跳”。比如说,前海控股塘厦顶格抢地,24618元/㎡楼面价已追平在售房价;比如说世茂万江地块引发“58房企深夜抢房大战”,竞拍房企之多为历史之最。 

不过,仔细分析,除了几宗热门地块超历史地价比较高外,大部分“破纪录”增幅在20%以内,有的还是因为“地荒多年”而至。

破纪录不算新闻,大幅度破纪录成交才算新闻。

毕竟,东莞2019年GDP都已接近万亿级别,经济在上行,整体房价也持续稳中有升,地价不可能一直守着过去的记录。而且,还要结合当地房价、地块周边配套等来衡量土地价值,不能只看过去地价标准评定土拍热度。

尽管如此,“地王”二字,总是能轻易拨动众人神经:开发商、中介、业主奔走相告,房价是不是可以涨一涨了;买家或怨天尤人,或仓皇入市,惶恐房价真的上涨。

事实上,高地价真能带来高房价吗?非也。过去几年,东莞诞生了不少新地王,如今也是有人欢喜有人愁。地价固然是影响房价的重要因素,但房价也要考虑市场行情、购买力等因素。

高价拿地,实则是开发商在对赌市场,甚至是战略布局。

对于买家而言,与其看着“地王”担心房价,焦虑不安,不如结合自身条件,多看房早上车。

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