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8月成交环比减少13%!新政效应减弱,东莞楼市动力不足?

东莞房地产 2022-09-02 15:20:26 来源:房掌柜采编中心

7月,新政刺激效果明显,东莞楼市供需两旺,新房成交量大幅度上升。

但随着时间的推移,新政效应逐渐减弱

楼市内生动力不足,叠加传统的销售淡季,8月新房市场营销压力仍存。

合富大数据显示,2022年8月东莞一手性宅成交3186套,环比减少约13%;均价约27540元/㎡,环比下跌7%。

成交环比减少13%

价格结构性下跌

利好政策的频繁出台,对市场信心有所提振,但并不稳固,8月东莞一手住宅市场成交量环比下滑,市场成交略有压力。

合富大数据显示,2022年8月东莞一手性宅成交约38.7万㎡,3186套,同比增加约3成,环比减少约13%。

由于去年8月正值东莞楼市加速低迷期,基数较低,所以今年8月成交同比大幅回升29%,创下年内最大同比回升幅度。

在新政利好加持下,东莞近2月成交量跌幅较明显收窄,但需求端的修复速度仍然偏缓。

合富大数据显示,东莞一手住宅成交量同比增幅从1月的负77%持续压缩至1-8月的负39%。

虽然楼市有复苏迹象,但由于今年房地产市场低迷程度远超预期,今年1-8月一手住宅成交量仍大幅低于去年,减少约39%。

历经2019-2020年第二轮大涨后,市场全面回归理性,东莞连续两年房价维持平稳走势。

特殊房源集中签约较多华侨城天鹅堡低价集中网签的拉低,8月东莞一手住宅成交均价约27500元/㎡,同比最涨2%,环比下跌7%。

供应环比减少33%

处于近四年同期最低

由于销售疲软,动力不足,房企推货信心有所回落,8月作为“金九”传统预热期,供应环比减少33%,处于近四年同期最低。

合富大数据显示,2022年8月东莞一手性宅供应约26.5万㎡、271套,面积同比减少4成、环比超3成。

2022年8月东莞新房供应高度集中于松湖片区和中心城区。中心城区新增全部来自高埗镇。其余各大片区均明显萎缩。

去化周期持续缩短

约9.2个月

从近3个月的库存量走势来看,当前东莞楼市去化处于适中范围。

合富大数据显示,截至8月底东莞一手住宅库存面积约341万㎡,环比微减3%,同比增加22%。前8月每月的库存星基本稳定在340万平方米上下。

按照过去3个月平均消化速度测算,去库存时间需约9.2个月,较上个月缩短2.3个月。

前8月开工创近12年同期新低

随着新房市场销售压力的增大,8月住宅开工高位回落,环比减2成,为年内第三高。

合富大数据显示,2022年8月全市整体开工约70.3万平米,环比减少约3成,其中住宅开工约44.9万平米,环比减少约2成,处月度开工高位水平,非住宅开工约25.4万平米,环比大减。

2022年1-8月全市住宅开工约230万平米,同比去年同期减少约27%,为2011年以来同期住宅开工最低年份。

除此之外,东莞住宅潜在供应环比基本持平。

合富大数据显示,截止到2022年8月东莞市一手住宅潜在供应量约为622.9万平米,环比上月基本持平,其中洋房潜在供应星约575.4万平米,环比上月基本持平,别墅潜在供应量约47.5万平米,环比微减1%。

而住宅潜在供应中,前三为塘厦、凤岗和虎门,塘厦以74.5万平米住宅潜在供应高居第一,环比上月持平;凤岗以50.7万平米住宅潜在位列第二,环比上月持平;虎门排名第三,约有48.2万平米,环比增加约17%。

全市共2个区域住宅潜在供应超50万平米,超30万平米区域共6个。

从房企来看,截止到8月底,潜在供应最多的是保利,约有131万平米;万科排名第二,约有41.9万平米;珑远集团排名第三,潜在供应30.1万平米。

二手成交再次刷新年内最高

在多重利好政策刺激下,东莞二手房市场筑底回升信号增强,连续三个月保持走高态势。8月成交再创年内新高。

合富大数据显示,2022年8月东莞二手住宅网签约26.4万㎡,2569套,环比增加21.3%,同比增加42.5%。均价约21263元/平方米,同比上涨18.8%,环比小涨2.4%。

而二手房成交量的持续上扬,除了集体停贷风波,信贷端、指导价放宽等政策性倾斜利好外,还因为经济大环境持续低迷,企业主为稳定现金流套现及前期杠杆较高的投资者“落袋为安”心态正在增强。

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