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东莞楼市百态:地市火热 高价项目折本去货 房价平稳上涨

东莞房地产 2019-11-19 07:43:25 来源:房掌柜采编中心 整理

临近年底,土地市场秋风瑟瑟,东莞却是例外。

11月11日,东莞市农村(社区)集体资产管理网发布消息显示,华夏幸福(深圳)城市更新管理有限公司中标成为中堂镇蕉利村G107东侧片区改造项目共3宗地块的前期服务商,总更新面积79.81万平方米。

时间向前推移,11月5日,经过32轮竞价之后,华润置地以45.1亿元最高限价夺得东莞CBD商住地,成为东莞总价地王。

除了华夏幸福和华润置地,其他龙头房企也在加速抢滩东莞。

据记者不完全统计,自2016年以来,新进东莞市场的品牌房企超过30家,包括:泰禾、新城控股、星河、奥园、融创、阳光城、中海、远洋。

房企蜂拥而至,土地价格走高。

据东莞房产壹线数据,2018年,东莞出让商住地35宗,成功出让面积约100万平方米,成交总价约245亿元,平均楼面价11391元平方米,2019年(11月8日止),东莞成功出让面积约87万㎡,成交总价约310亿元,平均楼面价升至13268元平方米。

土地市场转冷以及行业降温的当下,东莞为何能够获得房企青睐?

“这是由于东莞所具备的大区位优势,北接广州市,南接深圳市,可承接广深产业转移,综合来看,比佛山的条件都好。”11月16日,一位央系房企投资部人士向记者表示,布局在东莞的项目所面临的风险较少,其所在公司在东莞拥有不少项目。

市场火热背后,也有部分房企仍持观望态度。

11月15日,花样年执行董事张惠明告诉记者:“现在东莞土地价格变贵了,已经不符合正常的投资逻辑,未来会看机会,算清账后再考虑是否布局。”

11月15日,中建地产一位投资负责人向记者表达了同样的观点,“东莞是我们战略区域,只是需要等等,目前地价高,没有合适机会”。

土地市场火热的另一面,东莞的销售市场表现相对平淡。

同日,记者走访发现,2016-2017年东莞拍出的高价地项目已相继入市,部分项目“割肉出货”,也有部分项目进展迟缓。

土地市场保持热度

10月份以来,东莞城市更新不断传出消息。

10月12日、15日、22日、29日,分别有合生创展、珠江投资、碧桂园、时代中国、鸿荣源等房企拿下城市更新项目。

公开土地市场,房企表现积极。

11月5日,华润置地以最高封顶价45.12亿元登顶东莞总价地王,折合楼面价22452元/平方米。

11月15日,华润置地东莞公司相关人士回复记者称,关于此块地,目前公司还在做规划设计,要以政府规划批复为准。

不仅如此,10月22日,东莞国际商务区招商交流会上,政府与企业共签约10个项目,拟投资总额达410亿元,签约名单包括华润、嘉里、新鸿基、恒基兆业、招商局、保利等。

11月17日,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者指出,东莞属于人口净流入城市,有便捷轨道交通以及明确的区域规划,支撑房地产市场发展的基本面不错。

据广东省统计局发布的统计数据显示,截至2018年底,东莞市常住人口已经达到839.22万人,创下东莞历史峰值。

市场端层面,2019年,东莞计划供应14宗商服用地和51宗住宅用地,这一数据比去年翻了近两倍。

火热的土地市场竞争中,高溢价屡现。

为抑制土地市场的过热,今年6月,东莞修改土拍规则,使用终次报价规则,即当东莞土地拍卖报价达到最高上限后,交易系统暂停接受新的报价,转为通过网上终次报价,而终次报价则以“最接近所有终次报价平均价者得”。

新盘盈利空间被压缩

与此同时,那些诞生于2016年东莞土拍热潮的高价地项目,正陆续入市,在日益下行的楼市中,压力不小。

2016年9月27日,黄江镇宝山社区的1宗3.1万平方米商住地被融创以总价194660万元拍下,折合楼面地价20422元平方米,溢价率689%。最终在售洋房产品户型为82―115平方米3―4房精装,均价约24000元平方米,仅比拿地价多4000元平方米。

11月15日,记者从该楼盘现场销售人员小孙(化名)得知,今年5月该项目开盘,推出4栋住宅楼和4栋商务公寓。截至目前,推出的4栋住宅楼仅剩几套尾货。

“融创在2016年才进入华南区域,这是首次在东莞的项目,希望打出自己的影响力,这个价格算是亏本在卖。”小孙向记者表示。

“对于大房企来说,分现金流项目和利润型项目,很多项目现在都是保本。”上述央系房企的投资部人士向记者指出。

融创选择折本去货,也有部分房企选择以低利润入市。

2018年8月9日,万科、中交、中天三家房企联合拿地,以楼面价16965元/㎡,拿下该东莞凤岗一宗地,建成“凤岗四季花城”项目。该项目今年5月别墅开盘,7月份推出洋房。

11月15日,凤岗一中介人士向记者表示,该楼盘的成交热度极高,万科是一栋一栋开盘的,而该楼盘是开盘两三天时间就能全部卖完,该中介人员介绍道。

不过,还有更多的房企在拿到高价土地之后,项目却迟迟没有入市。

2016年9月22日,北大资源投资有限公司以总价34.3亿元同样获得黄江一宗占地面积61710.83㎡商住地,历经3.5个小时,折合楼面价25264.46元/㎡,溢价率高达662%。

时隔三年,北大资源的黄江项目陷入停工状态。

11月15日,在该项目现场,记者注意到,工地大门左边矗立着一栋正在修建的五层高的建筑,主体结构基本搭建完成,右侧有两栋尚未封顶的低层建筑。整个建筑工地空无一人,地上堆放着一些钢材,工地正处在停工状态。

同日,一位附近工地的建筑工人向记者表示,该项目至少已停工半年。

停工背后,是企业日益增长的销售压力。

11月15日,一位接近北大资源的人士向记者透露:“停工是因为该项目向规划局提出了更改容积率的申请。”

其透露:“该项目本来计划的是建设别墅和洋房,但别墅去化周期长,资金回笼速度慢,所以将别墅全部改为高层洋房,需要去规划局重新申报,才停工了。估计明年年后将开工,年底会开盘,预估在3.5万元平方米。”

当房价上涨预期不再,高价地项目的利润空间将被极大压缩。

房价平稳上涨

从9、10月份的数据来看,东莞的房地产销售市场起伏不大,房价平稳。

但日前,一则东莞房价进入“5万时代”的消息在网上传的沸沸扬扬。

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那么目前东莞房价究竟怎样呢?

东莞不动产登记中心数据显示,10月份全市新建商品住宅网上签约销售3616套,环比下滑27%,销售面积41.97万㎡;按销售面积和销售金额进行计算,销售均价为21156元/㎡;相比9月20743元/㎡环比上涨2%。(均价比网传的5万低不少

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在全市33个镇街(含松山湖高新区)中,除了谢岗无交易外,销售均价超过20000元/平方米的15个镇街:凤岗、厚街、长安、松山湖、东城、南城、万江、大朗、莞城、塘厦、寮步、虎门、黄江、大岭山、樟木头;销售均价在15000-20000元/平方米的14个镇街;销售均价在15000元/平方米以下的有3个镇街;当月销售均价高于全市均价的有12个镇街。

销售套数排前5位的镇街依次是:沙田、塘厦、大岭山、麻涌、虎门

销售面积排前5位的镇街依次是:沙田、大岭山、塘厦、麻涌、虎门

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(房掌柜整理来源于时代财经、东莞阳光网)




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