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一二线城市楼市回暖明显 房企抢地容易置身两难境地

东莞房地产 2019-05-20 06:55:52 来源:房掌柜采编中心 整理

近期住建部发布地价波动预警,再三强调“房住不炒”“稳房价”的基调从未改变。此时高溢价拿地,房企很容易置身于两难境地。国家统计局近日接连公布的房地产市场数据表明,4月的楼市延续了年初的“小阳春”。

一二线城市楼市回暖明显

70城房价数据显示,新房价格环比上涨的城市数量升至67个,仅两个弱三线城市下调。一二线城市回暖明显,一线城市新房、二手房价格的同环比涨幅均略有扩大。从1~4个月全国房地产开发投资和销售情况看,投资增速出现抬升,在商品房销售面积降幅收窄的同时,住宅销售面积呈现了正增长。

业内人士认为,集中出现的人才引进政策与宽松的信贷政策成为楼市回暖的重要原因,但楼市调控政策将会继续着力于稳定房地产市场。近期部分二线城市房价炒作现象比较明显,尤其是一些人才流入速度较快的城市,后续出台稳房价政策的可能性最大。

国家统计局16日公布的4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,在新建商品住宅方面,房价环比上涨的城市数量达67个,相比3月份的65个继续增加。统计数据显示,新房价格环比上涨的城市数量在近几个月持续增加,4月的数量已经达到了一个相对高点。

4月,二手房销售价格环比上涨的城市数量为55个,相比3月份减少2个,但诸葛找房数据研究中心统计,上涨城市平均价格涨幅为0.74%,涨幅环比扩大0.13个百分点。

分城市类别看,一二线城市回暖迹象明显。统计局称,4个一线城市新房价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.4个百分点;二手住宅价格环比上涨0.4%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。31个二线城市新房价格环比上涨0.8%,涨幅比上月扩大0.2个百分点;二手住宅销售价格上涨0.6%,涨幅回落0.6个百分点。

58安居客房产研究院首席分析师张波表示,4月全国楼市热度虽不及3月,但房价微涨延续,市场则继续分化。一二线城市房价仍持续上涨,二线城市涨幅最大,这与密集出台的人才政策有一定关系,前段时间出现的土地争夺,也说明房企对一二线市场前景的认可。在政策鼓励和市场热度的双重利好下,房价回暖有望惯性延续。

三线城市则略显势头不足。数据称,35个三线城市新房价格环比上涨0.5%,涨幅比上月回落0.2个百分点;二手住宅销售价格上涨0.6%,涨幅扩大0.1个百分点。张波称,今年棚户区改造出现腰斩,尽管部分三线城市出台了力度不小的人才引进政策,但从房企拿地的态度看,前景并不乐观,市场增长后继乏力。

房企抢地容易置身两难境地

统计局的数据虽然显示今年1~4月份土地购置面积、土地成交价款均同比下跌超3成,但从4月至今,房企在部分热点二线城市掀起的土地争夺潮表明,土地市场出现了分化。

中原地产研究中心数据显示,统计局公布70个大中城市的土地市场处于高位运行状态。这70个城市在2019年4月卖地收入高达3321亿元,环比上涨36.9%,同比上涨47%,卖地金额是2019年以来的最高点。70城平均卖地溢价率达22.71%,是最近2年的高点。卖地收入比较多的城市有武汉、杭州、合肥、温州、宁波、广州、郑州等。

4月的楼市数据可以看出,一二线城市继续被看好,苏州限售政策的出台,似乎在预示调控力度有加码的迹象。因此,市场回暖的同时,房价的涨幅或将受到控制。

首先,随着城乡一体化的逐步推进,城乡间的发展差距会逐步缩小,人口转移的重要性也将逐渐减弱,未来人口能否充分转移面临较大不确定性。一旦出现上述结果,房企目前的“抢地”行为就会与未来的城乡格局和市场需求存在较大落差。

其次,除了需求支撑外,拿地时机、拿地成本、拿地布局的合理性,还要取决于未来房价的走势,同样存在较大不确定性。近期住建部发布地价波动预警,并再三强调“房住不炒”“稳房价”的基调从未改变。此时高溢价拿地,房企很容易置身于两难境地。

调控确实在继续,中原地产研究中心称,4月以来,全国有超过15个城市出台楼市收紧政策,限售与公积金收紧再度出现。调控加码的城市主要是其部分区域的房地产市场有失控风险,房价明显上涨,土地市场明显过热。中原地产首席分析师张大伟称,上涨不是稳定,下调也不是稳定,预计后续调控政策将会继续稳定房地产市场。

(房掌柜整理自中新经纬、新京报) 


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